КУПИВ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ, ВЫ РИСКУЕТЕ ЕЁ ПОТЕРЯТЬ: 9 СОВЕТОВ О ТОМ, КАК СНИЗИТЬ РИСК ТАКОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ
Из дословного толкования статьи 261 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее – ГК РК. авт) можно сделать вывод, что в рамках гражданско-правовых сделок встречаются ситуации, когда вы можете приобрести возмездно (за определенную цену (плату)) недвижимое имущество. Казалось бы, имущество Ваше и никаких проблем быть не может. Однако бывают случаи, когда вы приобрели недвижимое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать (то есть продать Вам). Вы, как добросовестный приобретатель, не знали об этом и не должны были знать. Тогда настоящий собственник вправе истребовать данное недвижимое имущество (квартира, дом) от приобретателя (то есть Вас). Собственник мог утерять имущество, передать во владение, без права распоряжения, либо оно было похищено у него, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.
Говоря простыми словами, даже если Вы честно купили квартиру оплатив полную стоимость и оформив договор купли-продажи и расписку о получении продавцом от Вас соответствующей денежной суммы, всё равно есть вероятность, что квартиру у Вас могут забрать, а Ваши деньги никто не вернёт.
К примеру, Вы – третий собственник недвижимости на основании сделки купли-продажи, следовательно, до Вас было два собственника или в отношении приобретенной Вами недвижимости ранее было совершено две сделки, при одной из которых не имелось воли собственника на отчуждение недвижимости, что согласно вышеназванной статье 261 ГК РК повлечет признание такой сделки недействительной на основании судебного решения.
Может оказаться и так, что продающий Вам недвижимость не имел на это воли, в связи с чем и такая сделка должна быть признана недействительной.
Вынесение такого судебного решения повлечет возврат сторон в первоначальное положение в силу статьи 157-1 ГК РК, то есть квартиру, которую Вы купили должны будут вернуть ее прошлому собственнику, воли которого не было. Вам же придется требовать деньги с продавца, за которым если не будет установлено никакого имущества, вернуть свои деньги с большей вероятностью будет практически невозможно.
Как может оказаться так, что не имелось воли собственника недвижимости, которую вы приобрели, спросите Вы?
Примеров тому как в моей судебной практике, так и в судебном практике в целом было немало. Например, об отсутствии воли могут свидетельствовать те случаи, когда отчуждающий недвижимость:
1) На момент совершения сделки находился в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий и руководить ими в силу той или иной болезни, нахождении в состоянии аффекта;
2) действовал под влиянием психического и физического давления со стороны третьих лиц, часто это связано с долговыми обязательствами;
3) действовал под влиянием обмана, заблуждался относительно существенных условий сделки;
4) появился кто-то из наследников, долю которого не учли при принятии наследства;
5) не мало и других случаев, предусмотренных законодательством, пример: семья Алматинцев Каната Абдыкалыкова и Ирины Акульшиной, с делом которых вы можете ознакомиться, пройдя по ссылке.
Таким образом, даже если продавец недвижимости имел волю на ее отчуждение, по одному из вышеперечисленных оснований (т.е. за отсутствием воли) может оказаться недействительной сделка, на основании которой продавец сам ранее зарегистрировал свое право собственности на недвижимость, и любая из предыдущих сделок также может оказаться недействительной, о чем Вы даже не будете догадываться, покупая данную недвижимость. Как следствие, в силу вышеприведённых статей 157-1, 261 ГК РК, недвижимость у Вас могут отобрать по решению суда.
Причем на момент совершения таких сделок никаких оснований для отказа в ее удостоверении нотариусом может не иметься.
Учитывая изложенное, придерживайтесь следующих 9 советов при покупке недвижимости на вторичном рынке:
1) При наличии возможности приобретайте недвижимость на первичном рынке, например, у компании застройщика, по государственной программе, где реализуют первичные объекты, либо в порядке, установленном для исполнения судебных решений (с публичных торгов) по долгам перед банками второго уровня;
2) обратите внимание на то обстоятельство, чтобы с момента сделки, на основании которой продавец приобрел недвижимость, которую Вы покупаете прошло 3 и более года, поскольку срок исковой давности для обращения в суд составляет именно 3 года. Имейте ввиду, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительным причинам и начинает течь только с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права;
3) в договоре купли-продажи недвижимости попросите нотариус внести следующие условия:
— «В случае обременения отчуждаемого недвижимого имущества по долгами или правами третьих лиц, о которых стороны не знали и не могли знать, продавец берёт на себя обязательства по возмещению ущерба, причинённого данной сделкой»;
— продавец несет все обязанности по оплате коммунальных платежей в случае наличия задолженности по ним, о которых стороны не знали или не могли знать на момент совершения сделки.
4) если продавец действует по доверенности проверьте доверенность на действительность, о чем можете попросить нотариус. Кроме того, если невозможно встретиться с доверителем лично, то свяжитесь с ним по возможности путем видеосвязи, запишите видео с согласия доверителя, где попросите его предоставить документ, удостоверяющий личность и подтвердить полномочия в доверенности;
5) будьте бдительны, если ведете переговоры с лицом, не являющимся собственником недвижимости и не имеющим доверенности от него, пусть даже если это лицо представится близким родственником, другом, риелтором и так далее. Не исключено, что именно под влиянием обмана, угроз и иного давления со стороны указанных лиц действует собственник. Поводами к давлению могут послужить долговые обязательства продавца-собственника. В этой связи должна насторожить и заниженная рыночная стоимость недвижимости.
Выясняйте действительную волю собственника недвижимости, с его согласия записывайте данный процесс на видеозапись, фиксируйте его в переписке и т.д. В этой связи не лишним будет попросить у собственника и справку о том, что он не находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения на момент подписания договора.
Не займет много времени и проверка продавца-собственника недвижимости на предмет вовлеченности в судебные разбирательства и исполнительные производства. Для этого достаточно воспользоваться сервисами в интернете «судебный кабинет», «реестр должников»;
6) попросите у продавца справку, где будет отражено кто, когда и на каком основании был собственником приобретаемой вами недвижимости. Если вы увидите, что между регистрациями любой из сделок прошло мало времени (например, меньше года), то данное обстоятельство может свидетельствовать о «криминальной» составляющую недвижимости. Если одним из оснований регистрации сделки будет значиться свидетельство о праве на наследство, на исключено неожиданное появления наследника приобретенной Вами недвижимости, права которого были нарушены.
Более конкретные выводы по такой справке лучше доверить адвокату, юристу.
7) имейте ввиду, что нотариусы могут проверить факт заключения брака только с 2007 года и только по Республике Казахстан.
8) указывайте только реальную рыночную стоимость в договоре о купле-продаже, пусть даже продавец и будет убедителен в своих аргументах о занижении реальной стоимости. Помните, в случае признания сделки недействительной Вы будете иметь право только на возврат суммы, указанной в договоре;
9) попросите у продавца справку о лицах, прописанных в квартире, желательно, чтобы на момент продажи все лица были выписаны, проверьте проживание кого-либо в квартире. Помните, чтобы выселить таких лиц Вам понадобится решение суда, а пока будет идти судебное разбирательство, Вам придется оплачивать коммунальные платежи.
Советы на все случаи предусмотреть невозможно, поэтому если Вы решили приобрести недвижимое имущество или намечается судебное разбирательство по спору о недвижимости любой сложности, то готов оказать своевременную квалифицированную юридическую помощь по защите Ваших прав и законных интересов.
Магистр юридических наук Каз Ну им. Аль-Фараби, адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов
Ищанов Амир Нурланович – непрерывный стаж судебной практики с 2009 года.
Тел.: +7 701 110 01 88